수익률 계산

1. 임대소득 투자수익률 - 투자 금액 대비 임대 수익

• 실 투자금액 = 매수가격 - 대출액(대출이 있을 경우에만) - 임대 보증금 + 기타비용(재산세, 취득세, 중개보수,법무비, 관리비, 수리비 등)
• 연 수익 = 연 임대수익(월세×12개월) -연 이자
• 수익률 = 연 수익 / 실 투자금액 × 100

​(관리비용, 공실비용 포함 X, 임대수익률은 대출 없이 5-6%, 대출 있을 때 10% 이상이면 좋은 투자가치)

​2. 매매차익 투자 수익률 - 투자금액 대비 시세차익

• 실 투자금액 = 매수가격 - 보증금(전세가) - 대출액
• 투자수익 = 매도가격 - 매수가격 - 대출이자 - (각종비용)
• 수익률 = 투자수익 / 실 투자금액 ×100

​(기간 고려 X, 1년 기준으로 환산)

수익 계산 사례 - Green font 수식이용하여 엑셀 등에서 작업

단위 : 만원		지역 1	지역 2	지역 3
		인구수 30-40만	인구수 30-40만	인구 80-100만
단지명		단지명 입력	단지명 입력	단지명 입력
	입주년	1997년	1997년	1998년
	세대수	1,046세대	494세대	895세대
	평수	59m2	59m2	84m2
3년내 공급		26년까지 부족	26년  과잉	26년까지 부족
매전갭 (매매가격 - 전세가격)		1,100		500
	매매가격	16,600	14,000	20,500
	전세가격	15,500	14,000	20,000
전고점		17,000	17,000	24,500
	전저점	13,300	12,000	15,000
	전고점대비 % = (매매가격 - 전고점)/매매가격	-2%	-21%	-20%
상승률 -저점대비		27.9%	18.8%	44.6%
	1개월	5.7%	6.4%	-3.4%
	6개월	13.0%	11.9%	23.6%
	1년	22.0%	13.4%	30.8%
목표가격 = max (1차목표가, 2차목표가)		19,300	19,900	24,500
	1차목표가	17,000	17,000	24,500
	2차목표가 -신축대장 비교	19,300	19,900	22,800
수익률 - 종부세 고려x =  (실투자금/세후수익)		94%	790%	222%
	실투자금 = 매전갭 + 부대비용	1,619	480	1,078
	부대비용	519	480	578
	①취득세 (=매매가격*1.1%)	183	154	226
	②중개료,법무비 (=매매가격*0.4% + 40+30)	136	126	152
	③인테리어	200	200	200
	세전수익 (=목표가격 - 부대비용 - 매매가격)	2,181	5,420	3,423
	세후수익 (=if (양도세>0, 세전수익 - 양도세, 양도세))	1,527	3,794	2,396
	양도세 (=(목표가격 -매매가격-부대비용)*30%)	654	1,626	1,027
해당지역 대장 전고점		아파트명 1(6년차)	아파트명 2 (3년차)	아파트명 3 (4년차)
	(저점대비 상승률)	45.1%	65.6%	51.5%