부동산 경매 오프라인 세미나에서 들은 팁들.. 2023년 10월버전

10월 중순에 들은 세미나 강의자료를 공유할 줄 알았는데 그건 아닌듯 해서 내용이라기 보다 키워드를 여기에 남기고자 

 

• 입찰 시 고려해야할 사항 

       마진율 = (매매가-경매가)/매매가 X 100% 

       심리적 가격 한계선 - 억단위는 고정하더라도 0 1 3 7 은 피하기, 천만단위는 3, 7 을 좋아함 (개인 취향0

 

• 경매공부는 짧게 바짝 2-3달은 열심히 하는 것이 좋고 
• 권리분석은 매일 1시간 습관화 (이건 좋아보임) 
• 주력분야 만들기 - 강사마다 물건들의 장단점을 피력하고 그들만의 전문분야가 있음 
• 수익나는 물건 하나만 낙찰받아 그걸 해결해나가면서 하는 공부가 진짜임 
• 멘토를 만들어야.. 
• 언제, 어디를 사야 하는지? 

•        부촌, 앞으로 부촌이 될 곳 - 기업과 자금이 몰리는 곳 (반포, 서추, 신사, 압구정, 송파) 
•        정부정책에 따라 포지셔닝을 잘 해야 
•        13년 박근혜 정부 - 침체된 부동산 활성화 (13.04.01) - 양도소득세가 가장 문제 
•        문재인 정부 - 소규모 주택정비, 경락잔금대출이 어려움 (올해 3월 풀림) 
•        지금은.. 서민과 중산층의 주거안정 - 대출규제완화 
•        내년 4월에는 아직 잘.. 
•        부촌에 90년대 초중반 단지 상가 등 (20년 이상된 단지 내 노후상가 / 일반 상가는 재건출 어려움)
•        상가는 공실이 많을 위험이 있음 

•  물건분석 

•        관리비가 밀린 것이면 임차인은 뻔뻔할 가능성이 있어 명도 어려울 가능성 있음 
•        차순위와의 가격차는 중요하지 않음 

• 입찰 시 자리수 조심 - 전날 프린트해서 도장까지 찍어가는것이 좋고, 금액 쓸 때 앞에 원단위 표시해서 막아놔야.. 
• 실패요인: 외형집착, 권리분석만 (권리분석 중요도는 약 3%) , 과욕, 조급함, 지인 컨설턴트만 믿음 
• 개인이 정부나 법인과 계약하면 좋음 (아파트 공장 같은) 
• 근린상가: 신축 아닌 유치권은 간단 
• 모텔, 숙박시설: 직접운영으로 수익 가능 
• 경매예정물건  

• 채권자가 대부업체일 경우: 대부업체는 채권으로 이자수익을 내는 집단이므로 증권설정, 가압류 등을 해놓음
• 대부업체가 경매신청하는 경우는 이자가 들어오지 않기 때문이며, 경매 중 매수 의향서 등을 통해서 동의를 하게 되는 경우 의외로 수월할 수 있음 

• 다세대 주택은 전세사기 여파로 이미지가 해소되기에 어려움이 있어 아직 서울외곽은 비추 
• 대부업이 껴있는 아파트나 대부업이 신청한 경매를 활용해도 좋음