부동산경매 - 용어정리 (ㅂ)~(ㅈ)

배당

매각대금을 채권자들에게 나눠줘 채권을 만족시키는 절차를 말합니다. 낙찰대금보다 채권액이 많아 각 채권자를 만족시킬 수 없는 경우에 권리의 우선순위에 다라 매각대금을 나누어주는 절차이며 법에 명시된 순서에 따라 배당받게 됩니다.

 

배당요구

강제집행에 있어서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가하여 변제를 받는 방법입니다. 민법, 상법 등에 의하여 우선 변제 청구권이 있는 채권자나 집행력이 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시 결정등기 후에 가압류를 한 채권자가 법원에 대하여 배당요구를 신청할 수 있습니다. 배당요구는 배당요구의 종기일까지 하여야 하며 기간 내 배당요구를 하지 않으면 매각대금에서 배당받을 수 없고, 그후 배당을 받은 후순위자를 상대로 부당이득 반환청구를 할 수도 없습니다.

 

부동산 공시가격

국토부 장관이 공동주택에 대해 매년 공시기준일 현재 적정가격을 조사, 산정하여 공시한 공동주택의 가격을 말합니다. 재산세나 종합부동산세 등 부동산 관련 세금을 매길 대에 기준가격이 됩니다. 기본적으로 공시지가를 매년 하반기에 조사하여 12월 부터 다음해 2월까지 공시지가 열람기간을 통해 이의신청을 받아 3월에 확정하고 7월 1일에 공시지가를 기준으로 각종 세금 및 부담금을 부과합니다.

 

부동산 인도명령

경매로 부동산을 낙찰받은 매수인은 낙찰대금 전액을 납부한 후에 점유자에게 매각 부동산을 인도할 것을 요청할 수 있음. 만일, 점유자가 정당한 이유없이 부동산을 인도하지 않을 때에는 대금을 납부한 후 6개월 내에 집행법원에서 인도명령을 신청하여 부동산을 인도받을 수 있음 

 

불법건축물

건축허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 건축한 결과물. 건축허가받은 내용과 다르게 건축되었거나 건축행위 제한 규정에서 요구하는 모든 요건을 갖추었다고 하더라도 절차 없이 건축되는 경우에는 불법건축물이 됩니다. 위반건축물 철거, 건출물 양성화가 될 때까지 이행강제금이 부과됩니다.

 

소액임차인

임대차 보증금이 주택임대차 보호법에서 정한 금액보다 적은 임차인을 말합니다. 일정금액에 대하여 최우선 변제대상이 됩니다.

 

소유권이전등기촉탁 

매수인이 대금을 완납하면 매각 부동산의 소유권을 취득하게 되는데, 이 때, 소유권이전등기를 등기 공무원에게 요청하는 것을 말합니다.

 

우선매수권

공유물 지분의 경매에 있어서 채무자를 제외한 다른 공유 자에게 최고매수신고가격과 같은 조건으로 매수할 수 있도록 하는 권리. 매각 기일까지 최저 매각 가격의 10분의 1에 해당하는 금액을 보증으로 제공하고 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있음. 

 

우선변제권

전입신고를 하여 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차하여 살고있는 주택이 경매 또는 공매에 넘어가게 되었을 때 그 낙찰 금액에서 나보다 후순위 담보권자나 그 밖의 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받는 권리를 말합니다.

 

유찰

매각기일에 매수하고자 하는 사람이 없어 매각되지 않아 무효과 되는 것을 유찰이라고 합니다. 통상 다음 매각 기일에 최저매각금액을 20%-30% 저감한 가격으로 매각을 실시하게 됩니다.

 

유치권

타인의물건을 점유한 자가 그 물건에 대하여 발생한 채권이 있을 경우 그 채권을 변제받을 때까지 물건 등을 유치할 수 있는 권리

 

유치권배제신청서

유치권은 성립하지 않음을 알고 신고한 경우 경매방해죄 등 형사처벌을 받을 수 있습니다. 채권자가 이를 유치신고자에게 고지하고 유치권이 성립하지 않는다고 주장하는 것이 유치권배제신청입니다. 유치권과 마찬가지로 유치권배제신청이 접수되었다고 유치권이 성립하지 않는 것은 아닙니다.

 

이해관계인

제 3자의 행위로 인해 자신의 이익을 침해받을 수 있는 사람. 경매절차에서 이해관계를 가진 자 중 법이 특별히 보호할 필요가 있는 것으로 보아 이해관계인으로 법에서 규정한 자. 1. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자 2. 채무자 및 소유자 3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람 

 

일괄경매 

경매 대상 여러개의 물건을 하나로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우, 일괄 매각하도록 결정할 수 있음 

 

임의경매

채권자가 채무자로부터 담보로 제공받은 부동산에 설정한 (근)저당권, 질권, 전세권 등의 담보물권을 가진 사람이 신청하는 경매로, 판결문(집행권원)이 없어도 바로 경매를 신청 가능합니다. (참고. 강제경매) 

 

재건축부담금

재건축 사업(재개발, 리모델링 제외)으로 조합원 1인당 평균이익이 면제기준을 넘으면 초과금액의 10~50% 까지 부담금을 매기는 제도입니다.

 

재매각

매수인이 대금지급기한까지 대금지급의무를 완전히 이행하지 않고 차순위매수신고인이 없는 경우 담당 판사의 직권으로 다시 매각을 진행하는 것을 말합니다.

 

조세의 전가

생산자에게 생산, 판매 활동에 조세를 부과할 시 결국 시장가격 상승으로 이어짐을 의미. 금리 인상과 대출규제강화, 보유세 부담증가가 전세가격과 월세가격 상승에 영향을 미친 것을 뜻함

 

조합원승계취득

1) 조합이 설립된 지역에서 설립단계의 조합원의 지위를 승계

2) 해당지역의 부동산이 경매물건으로 나왔을 경우 낙찰받는 방법

주의점

• 경매사건의 소유자가 조합원 분양 신청을 했는지 확인: 경매물건 소유자가 분양신청을 하지 않은 경우, 입주권을 취득하지 못함, 현금청산 대상자
• 정비사업구역이 투기과열지구에 속한다면 조합원 지위를 승계할 수 있는지 관련볍령을 검토. 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축 사업을 진행하는 경우나 조합설립인가 후 재개발 사업을 진행하는 경우에는 관리처분인가 후부터 부동산을 양수한 자가 원칙적으로 조합원이 될 수 없음
• 다만 해당물건이 국가, 지방자치단체 및 주택법 시행령에 따른 금융기관의 채무를 변제하지 못해 경매가 진행된 것이라면 낙찰자가 조합원 지위를 승계받을 수 있도록 예외를 규정

 

집행관

법원이나 검찰청의 명령에 따라 적법한 집행을 위임받아 강제집 행을 실시하는 자. 집행관 사무소에 소속되어 건물 명도 집행, 철거 집행, 특별송달 등의 업무 담당.