부동산경매 - 용어정리 (ㄱ)~(ㅁ)

가처분 

가처분은 돈 이외의 것을 받아야 할 때 취하는 행정 절차다. 즉, 부동산을 가처분한 사람이 있을 경우 동의 없이 부동산을 매각하지 못하도록 만드는 법적 장치다. 말소기준권리보다 빠른 선순위 가처분은 경매로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다. 

 

감정평가액

법원에서 감정평가사로 하여금 부동산 등의 가치와 특징을 평가하도록 표시하는 금액. 최초 경매시 최저매각가격

 

강제경매

카드빚과 채권회수목적으로 신청하는 경매입니다. 채권자가 자신의 채권을 변제받을 수 있다는 판결문(집행권원) 등을 받아 법원에 경매신청을 합니다. 신청받은 법원에서 채무자 소유의 부동산을 압류하여 경매로 매각하고 그 대금으로 채권자의 채권을 만족시키는 강제절차 중 하나입니다. (참고. 임의경매)

예. 임차인(세입자)가 전세보증금반환청구에 대한 재판에서 승소해서 확정판결, 지급명령, 화해조서 등의 집행권원을 통한 경매신청

 

경매개시결정

법원에서 경매신청 접수가 완료되고, 경매를 집행하는데 문제가 없다고 판단하여 경매절차를 개시함. 이때, 부동산을 타인에게 양도하거나 담보권을 설정하는 등의 행위를 제한하기 위해서 집행 법원은 부동산의 등기사항 증명서에 경매가 개시되었음을 기록

 

경매신청취하 

경매를 신청한 채권자가 경매신청행위를 철회하는 것.  최고가 매수신고인이 결정되기 전까지 채권자는 별도의 취하 사유 없이 경매를 취하할 수 있음. 그러나 최고가 매수신고인이 결정된 후에는 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인의 동의 받아야지 경매 신청을 취하할 수 있습니다.

 

경매취소

법원은 경매 절차를 취소할 사유가 명백하게 되면 직권으로 경매를 취소 할 수 있습니다. 경매 취소가 가능한 사유로는 통상 최저 매각 가격으로 경매비용 등을 변 제한 이후에 최종적으로 채권자에게 남는 것이 없다고 판단될 때와 채무자가 채권을 변제한 경우 등입니다. 매수자가 있는 경우라도 잔금 납부 전 이라면 동의없이 채무자는 경매를 취소시킬 수 있습니다.

 

계획관리지역

도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용, 개발을 하려는 지역으로서 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역을 말합니다. 건폐율은 40% 이하이고 용적률은 50% 이상 100% 이하이며 건출할 수 있는 건출물, 층 수 등 다양한 규제가 있습니다. 상황에 따라 다르지만 생산관리 또는 보전관리지역과 비교해 개발이 가증 수월한 지역으로 알려져 있습니다.

 

기입등기

새로운 등기원인이 발생하는 경우 새로운 사항을 등기부에 기재. 이미 기재된 등기는 말소, 변경, 회복과 다르게 구분

 

낙찰가율(매각가율) = (매각가/감정가)X100%

 

낙찰률(매각율) = (매각건수/경배건수)X100%

 

대금지급기한

매각허가 결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지해야합니다. 매수인은 법원이 정한 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 합니다.

 

대항력

주택임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록까지 마치면 그다음날부터 임차권을 가지고 대항할 수 있는 힘. 그 주택의 소유자가 제 3자로 변경되더라도 임차권을 가지고 대항할 수 있게 됩니다. 대항요건을 갖추기 전에 선순위가 있었다면 대항력이 인정되지 않습니다.

 

말소기준권리

부동산이 낙찰된 경우, 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는지, 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수되는지에 대해 기준이 되는 권리. 말소기준권리가 될 수 있는 권리들은 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기가 있고 경우에 따라 전세권도 말소기준권리가 될 수 있음. 

통상적으로 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리(선순위 권리) 는 매수인에게 인수되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리(후순위권리)는 대부분 말소됨. 예외도 있음. 

 

말소등기 

등기부에 기재되어 있는 등기의 말소를 목적으로 하는 등기. 말소 대상이 되는 등기는 등기사항 전부가 부적법한 것이어야 하는데, 그 원인으로는 유효하게 등기된 권리가 후에 소멸한 경우, 등기원인이 무효가 된 경우, 처음부터 위법인 경우가 있음. 

 

매각기일

경매법원이 목적부동산에 대하여 실제 매각을 실행하는 날. 매각 장소와 시간은 매각 기일 14일 이전에 법원게시판에 게시함과 동시에 신문에 공고할 수 있음. 

 

매각결정기일

매각진행 법정에서 최고가 매수신고인에 대하여 매각허가 여부를 결정하는 날. 매각 기일로 부터 통상 1주일 이내 매각 결정

 

매각물건명세서 

매각물건에 대해 입찰자들이 확인해야 하는 사항을 법원이 직접 조사하여 기술한 문서. 매각기일 7일전부터 매각일까지 매각물건명세서를 일반인이 열람할 수 있도록 경매계에 비치. 인수할 권리 또는 주의사항 등이 기재됨. 3대조서라 불리는 감정평가서, 현황조자서, 매각물건명세서 등이다. 

 

매수보증금 

경매물건을 매수하고자 하는 사람은 최저매각가격의 1/10 에 해당되는 보증금액을 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공함 

 

물건번호

하나의 사건번호로 경매되는 물건이 여러개일 때, 물건마다 부여되는 번호. 한 경매사건의 매각물건이 한개인 경우에도 물건보허가 1번으로 표시될 수 있음. 이 경우, 입찰표에 물건번호를 기재하지 않아도 되지만, 한 사건번호에 여러 개의 물건번호가 부여된 경우, 입찰표에 물건 번호를 기재하지 않을 시, 입찰이 무효됨 

 

미납관리비

전 소유주나 사용자가 연체한 관리비에 대하여 전용부분을 제외한 공융부분에 대해 3년치에 해당되는 미납관리비는 매수인이 부담합니다.