실거래가 vs. 호가
- 실거래가로 시세를 판단하는 경우
- 호가로 판단하는 경우
- 가장 높은 가격, 낮은 가격은 제외
다세대 가조사 방법
- 실거래물건과 경매물건 비교하여 가격판단
- 층수, 외관, 주변 평가 후 매매와 전세가격 비교
- 최종가격은 현장방문하여 파악
- 실거래가격 - 네이버매물 - 최근 낙찰율
- 빌라의 경우, 층, 방향, 위치, 자재 등에 따라 가격차이가 많으므로 중개사 통해 전세가격 체크 필요
주거용 물건 리스크 줄이기 (본조사)
- 관리사무소통해서 미납 관리비 체크
- 우편물 확인 - 실제 거주확인 (사진 등 이용)
- 인근 인프라 체크 - 도보를 이용하여 주민 인터뷰
- 선호 동, 로얄 층 확인하여 시세차이 확인
- 저, 중, 고층 및 수리여부, 구조 타입에 따른 가격확인
- 공실이거나 전입자 없을 경우 아래층 누수확인
- 전월세 및 실거주 수요 비교
- 버스정류장 포함 역과의 거리 확인
- 인근 비교할 수 있는 단지 시세파악
- 주변 호재/악재 파악 - 사전 체크 후 방문하여 확인
- 사전에 부동산 사무실과 약속잡고 이동
- 옆집, 아래집 인터뷰는 꼭
- 주민인터뷰를 통해 정보수집
- 전세물량, 전세가격 움직임 파악
- 지역분위기 (매매, 임대거래가 활발한지)
- 거래가 비교적 빨리되는 가격 확인
- 같은 동 비슷한 층수 내부확인
- 단지내 상가, 주 출입구 파악
다세대 물건 리스크 줄이기 (본조사)
- 1980년대식: 2~3층 빌라
- 1990년대식: 4층 빌라 빨간 벽돌집, 반지하
- 2000년대식: 다가구 형태 빌라
- 2002년 이후: 필로티 구조, 주차장 확보 필수
- 오래된 빌라 체크사항
- 옥상 바닥, 외벽 재질, 크랙, 천장 바닥누수
- 2010년 전후빌라는 구옥빌라 단점 보완
- 인테리어 고급화, 고급재질사용 (단열, 방음, 결로누수)
- 서비스공간 확장: 발코니 부분 확장
- 보안강화 - CCTV, 1층 보안키, 주차공간 확보용이
- 일조권 확인: 빌라는 북향도 많음 - 방향과 상관없이 막힘이 없다면 선호도 높음
- 빌라는 같은 평수여도 구조가 다름
- 서비스 면적이 있는지 사전에 체크 - 등기전용 평수와 실사용 평수 비교
- 근린생활시설은 주택이 아니므로 가급적 피하기
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